Xu hướng bất động sản bán lẻ 2026

Bất động sản bán lẻ đang chứng kiến một làn sóng thay đổi sâu rộng cả về giá trị, hành vi tiêu dùng, chiến lược thương hiệu và cách vận hành không gian bán lẻ. Báo cáo Main Streets Across the World 2025, ấn phẩm thứ 35 của Cushman & Wakefield, vừa nêu bật vai trò trung tâm của các “main streets” (những tuyến đường bán lẻ hàng đầu toàn cầu), đồng thời mang đến những gợi ý xu hướng của phân khúc bất động sản này trong năm 2026.

Vị trí biểu tượng vẫn là tài sản chiến lược của thương hiệu

Nhiều dự báo từng cho rằng bất động sản bán lẻ, đặc biệt là cửa hàng mặt phố, sẽ đánh mất vai trò trung tâm trước sự bành trướng của thương mại điện tử. Tuy nhiên, báo cáo Main Streets Across the World 2025 của Cushman & Wakefield lại cho thấy một thực tế ngược lại, khi các tuyến phố bán lẻ hàng đầu thế giới không những không suy giảm mà còn gia tăng giá trị rõ rệt.

Việc New Bond Street tại London vươn lên trở thành tuyến phố bán lẻ đắt đỏ nhất thế giới, với mức tăng giá thuê mạnh mẽ, phản ánh niềm tin của các thương hiệu vào vai trò lâu dài của những vị trí mang tính biểu tượng. Tương tự, các tuyến phố như Via Montenapoleone ở Milan, Ginza tại Tokyo hay Champs-Élysées ở Paris tiếp tục giữ vai trò là “trung tâm quyền lực mềm” của ngành bán lẻ, nơi vị trí thương hiệu chính là vị thế. Trong năm 2025, 58% thị trường được theo dõi ghi nhận tăng giá thuê mặt bằng bán lẻ, với những sự khác biệt về khu vực tập trung. Trong khi châu Mỹ dẫn đầu về tăng trưởng với mức tăng gần 8% phần lớn nhờ sự phục hồi mạnh mẽ của các trung tâm tại Nam Mỹ, châu Âu tăng trưởng ổn định quanh mức 4%, phản ánh sự phục hồi bền vững của thị trường bán lẻ sau đại dịch, châu Á - Thái Bình Dương lại có mức tăng nhẹ hơn có mức tăng nhẹ hơn, khoảng 2%.

Đối với các thương hiệu cao cấp như Louis Vuitton, Dior hay Gucci, cửa hàng mặt phố tại những con phố trung tâm đóng vai trò như một “flagship toàn cầu”. Một cửa hàng Louis Vuitton trên Champs-Élysées hay Dior tại Avenue Montaigne ngoài việc phục vụ khách mua sắm tại chỗ, mà còn trở thành điểm khách hàng không thể bỏ qua, một biểu tượng văn hóa và hình ảnh lan tỏa trên mạng xã hội, góp phần củng cố nhận diện thương hiệu trên phạm vi toàn cầu. Chính vì vậy, bất động sản bán lẻ trở thành một phần của chiến lược xây dựng thương hiệu dài hạn, và sẽ tiếp tục là xu hướng định hình bất động sản bán lẻ xa xỉ trong năm 2026.

Cửa hàng thành trung tâm trải nghiệm

Trong năm 2026, một trong những chuyển dịch quan trọng nhất của bất động sản bán lẻ là sự tái định nghĩa vai trò của không gian cửa hàng. Thay vì chỉ tập trung vào trưng bày sản phẩm và giao dịch, các cửa hàng mặt phố ngày càng được thiết kế như những trung tâm trải nghiệm để thương hiệu tương tác với khách hàng thông qua kiến trúc, nghệ thuật, công nghệ và con người. Apple là một trong những ví dụ tiêu biểu cho xu hướng này. Các Apple Store trên những tuyến phố trung tâm như Fifth Avenue ở New York, Regent Street tại London hay Marina Bay ở Singapore được thiết kế như không gian cộng đồng, nơi diễn ra các buổi Today at Apple, workshop sáng tạo và trải nghiệm công nghệ.

Xu hướng này cũng lan rộng sang các thương hiệu thời trang và phong cách sống. Nike với mô hình House of Innovation hay Nike Rise đã biến cửa hàng thành nơi cá nhân hóa trải nghiệm, kết nối dữ liệu online và offline nhằm tạo cảm giác độc quyền cho từng khách hàng. Tương tự, các thương hiệu mỹ phẩm như Sephora hay Glossier đầu tư mạnh vào trải nghiệm thử nghiệm sản phẩm tại cửa hàng, kết hợp công nghệ AR để tăng tính tương tác. Khi mặt bằng tại các tuyến phố trọng điểm ngày càng khan hiếm và đắt đỏ, nhiều thương hiệu chấp nhận diện tích nhỏ hơn nhưng đầu tư sâu vào thiết kế và công nghệ, biến mỗi mét vuông thành một trải nghiệm.

Song song đó, mô hình pop-up store và cửa hàng concept phát triển mạnh mẽ đặc biệt tại các đô thị lớn. Các thương hiệu như Adidas, Uniqlo hay thậm chí các nhãn hàng xa xỉ thường xuyên triển khai pop-up tại các tuyến phố trung tâm để thử nghiệm bộ sưu tập mới, hợp tác với nghệ sĩ hoặc tạo ra sự kiện văn hoá - giải trí nhằm duy trì sự mới mẻ cho không gian bán lẻ, và tạo lý do để khách hàng quay lại thường xuyên hơn. Ngoài ra, nếu tận dụng tốt lợi thế kiến tạo trải nghiệm, các cửa hàng bán lẻ cũng ưa chuộng không gian trong các trung tâm thương mại cao cấp, và có xu hướng cạnh tranh cho những vị trí chiến lược tại đây như mặt tiền, hay khu vực sảnh chính.

Du lịch, dữ liệu và bền vững

Báo cáo Main Streets Across the World 2025 cũng chỉ ra mối liên hệ chặt chẽ giữa sự phục hồi của du lịch quốc tế và giá trị của các tuyến phố bán lẻ. Khi dòng khách du lịch quốc tế gia tăng, đặc biệt tại châu Âu và châu Á, các tuyến phố trung tâm lại một lần nữa trở thành điểm đến mua sắm có sức hút lớn. Các thương hiệu xa xỉ như Chanel, Hermès hay Cartier tận dụng cửa hàng mặt phố như một phần của hành trình du lịch, để khách hàng trải nghiệm phong cách sống gắn liền với điểm đến theo cách thức xa xỉ. Tại Tokyo, Ginza là biểu tượng văn hóa - mua sắm, nơi các thương hiệu quốc tế điều chỉnh thiết kế cửa hàng để hòa hợp với tinh thần địa phương. Tại Việt Nam, Saigon Center cũng là điểm đến "nóng" với các thương hiệu xa xỉ, do có mật độ khách du lịch và người dân địa phương ghé thăm vô cùng dày đặc.

Dữ liệu cũng ngày càng đóng vai trò quan trọng trong việc ra quyết định liên quan đến bất động sản bán lẻ. Các thương hiệu lớn sử dụng công nghệ đo lường lưu lượng người đi bộ, phân tích hành vi khách hàng và dữ liệu bán hàng đa kênh để đánh giá hiệu quả từng vị trí. Zara và H&M là những ví dụ điển hình cho việc sử dụng dữ liệu để tinh gọn mạng lưới cửa hàng, tập trung vào những vị trí chiến lược có khả năng vừa bán hàng vừa xây dựng thương hiệu. Trong bối cảnh chi phí mặt bằng tăng cao, dữ liệu trở thành công cụ giúp thương hiệu cân bằng giữa hiệu quả tài chính và giá trị hình ảnh.

Cuối cùng, yếu tố bền vững cũng dần trở thành tiêu chuẩn mới của bất động sản bán lẻ. Người tiêu dùng, đặc biệt là thế hệ trẻ quan tâm nhiều hơn đến tác động môi trường và xã hội của thương hiệu. Điều này thúc đẩy các nhà bán lẻ và chủ đầu tư đầu tư vào thiết kế xanh, tối ưu năng lượng và vật liệu thân thiện môi trường. Các thương hiệu như IKEA hay Patagonia đã tích hợp thông điệp bền vững trực tiếp vào không gian cửa hàng, biến bán lẻ thành một phần của câu chuyện trách nhiệm xã hội.