"Nhịp đập mới" của bất động sản nghỉ dưỡng từ góc nhìn của chuyên gia trong ngành

Trải qua nhiều thập kỷ phát triển với bao thăng trầm, bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam vẫn đang đón nhận những tín hiệu tích cực trong năm 2025 với loạt điểm nhấn về dự án, hạ tầng, nguồn cung cũng như xu hướng mở rộng sang các sản phẩm giàu tiềm năng.

Vị trí độc bản quý giá

“Những năm 1990, khái niệm ‘khu nghỉ dưỡng có thương hiệu quốc tế’ vẫn còn rất mới mẻ, chủ yếu tập trung vào hạ tầng lưu trú, định vị du lịch nội địa, và chưa thực sự gắn kết giữa thương hiệu, trải nghiệm và đầu tư dài hạn,” ông Michael Paul Piro, Thành viên hội đồng quản trị kiêm Tổng Giám đốc Indochina Capital, hồi tưởng về thuở “hồng hoang” của thị trường. “Khi Furama Resort Danang ra đời, chúng tôi đã nhận được nhiều phản hồi tích cực, đánh giá đây là một trong những sản phẩm đặt nền móng cho phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp tại Việt Nam. Tại thời điểm đó, bức tranh thị trường còn khá đơn giản.”

Sau hơn hai thập kỷ, Việt Nam đã vươn lên trở thành một trong những thị trường nghỉ dưỡng phát triển năng động nhất châu Á, thu hút nhiều tập đoàn khách sạn quốc tế. Thị trường đã vượt xa mô hình đầu tư theo vị trí đắc địa. Khách mua bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam cũng phân hóa rõ nét, bao gồm nhóm khách trong nước có thu nhập cao; nhà đầu tư Việt kiều và khách quốc tế; các tổ chức và nhóm đầu tư chuyên nghiệp - phản ánh sự trưởng thành của thị trường cũng như thay đổi trong hành vi tiêu dùng sau COVID-19.

Ngoài dấu ấn mang tên Furama Resort Danang, Indochina Capital đã đồng hành cùng sự chuyển mình này qua các dự án The Nam Hai (nay là Four Seasons), Six Senses Côn Đảo, và gần đây là Mandarin Oriental, Bãi Nồm. Theo ông Michael Paul Piro, “người mua đòi hỏi những sản phẩm nghỉ dưỡng tích hợp dịch vụ cao cấp, có thương hiệu uy tín và được quản lý chuyên nghiệp. Các yếu tố như phát triển bền vững, chăm sóc sức khỏe, thiết kế kiến trúc và khả năng kết nối kỹ thuật số không còn là điểm cộng, mà là tiêu chuẩn bắt buộc.”

"Nhu cầu sở hữu bất động sản nghỉ dưỡng không còn đơn thuần nhằm mục đích đầu tư với kỳ vọng sinh lời, mà tiêu chuẩn tìm kiếm đã nâng tầm lên các sản phẩm cao cấp hơn, có xu hướng xanh và yếu tố bền vững, không gian riêng tư, dòng tiền ổn định, pháp lý rõ ràng, quy hoạch bài bản và lợi thế thương hiệu toàn cầu. Không gian riêng tư, dòng tiền ổn định, pháp lý rõ ràng, quy hoạch bài bản và lợi thế thương hiệu toàn cầu." - Theo ông Michael Paul Piro nhấn mạnh.

Điều này cũng thể hiện qua dấu ấn mới đáng chú ý nhất của Indochina Capital gần đây: Mandarin Oriental, Bãi Nồm. Dự án có quy mô 57 ha, liền kề làng chài truyền thống Hòa An, tỉnh Phú Yên (sau sáp nhập thành tỉnh Đắk Lắk), tọa lạc tại một vịnh nhỏ riêng tư với bãi biển nguyên sơ dài hơn 800m. Bãi Nồm là một trong số ít vịnh biển khép kín còn nguyên sơ tại Việt Nam, với bãi cát trắng mịn, nước biển trong xanh, bao quanh bởi địa hình núi đá tự nhiên, tạo nên không gian biệt lập và riêng tư tuyệt đối. Đây cũng là xu hướng mà khách thượng lưu quốc tế ưa chuộng kiếm tìm.

“Chúng tôi lựa chọn Phú Yên, cụ thể là Bãi Nồm, bởi nơi đây thỏa mãn mọi tiêu chí từ vị trí, địa hình độc đáo, cảnh quan đẹp hiếm có đến những giá trị khác biệt,” Co-CEO của Indochina Capital nhấn mạnh. “Trong bối cảnh quỹ đất ven biển ngày càng khan hiếm, sở hữu một vị trí độc bản là vô cùng quý giá.”

Nâng cấp hạ tầng, nâng cao trải nghiệm

Trong 6 tháng đầu năm 2025, khách quốc tế đến Việt Nam đạt gần 10,7 triệu lượt người, tăng 20,7% so với cùng kỳ năm trước. Đây cũng là mức cao nhất của 6 tháng đầu năm trong nhiều năm qua. Hơn 80% khách quốc tế đến Việt Nam qua đường hàng không. Việc mở rộng, nâng cấp các cảng hàng không, và gia tăng tần suất cũng như các đường bay quốc tế là yếu tố then chốt thúc đẩy sự phát triển ổn định của nguồn cầu bất động sản nghỉ dưỡng. Hệ thống đường cao tốc kết nối giữa các đô thị lớn như Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội với các điểm đến nghỉ dưỡng lân cận cũng giữ vai trò quan trọng. Hệ thống hạ tầng thuận tiện không chỉ kích cầu nhu cầu du lịch mà còn tạo điều kiện cho xu hướng sở hữu “ngôi nhà thứ hai”, từ đó mở rộng nguồn cầu cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

Việc sáp nhập các đơn vị hành chính cũng tạo điều kiện mở rộng khả năng tiếp cận cũng như gia tăng quy mô quy hoạch hạ tầng giao thông, công cộng và du lịch. Nhiều địa phương sau sáp nhập sở hữu đồng thời hai nguồn tài nguyên núi và biển, tạo lợi thế lớn về cảnh quan, từ đó góp phần phát triển du lịch đa dạng. “Điều này tạo điều kiện phát triển các sản phẩm du lịch kết hợp như các tour biển và núi với nội đô, gia tăng sức hút và kéo dài thời gian lưu trú ở địa phương. Từ đó thúc đẩy nhu cầu về lưu trú, dịch vụ giải trí, đóng góp tích cực cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại các khu vực,” theo bà Uyên Nguyễn, Phó Giám đốc Bộ phận tư vấn khách sạn khu vực Đông Nam Á của Savills Hotels.

"Trong giai đoạn tới, thị trường sẽ phục hồi mang tính chọn lọc, tập trung vào các điểm đến có hoạt động du lịch phát triển, hạ tầng đồng bộ, sản phẩm pháp lý minh bạch và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín." - Bà Uyên Nguyễn chia sẻ với WOWWEEKEND.

Một xu hướng nổi bật hiện nay là những cú bắt tay hợp tác giữa chủ đầu tư và đơn vị quản lý khách sạn chuyên nghiệp nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ, hiệu quả quản lý tài sản và từ đó gia tăng giá trị bất động sản cho nhà đầu tư. “Chúng tôi đánh giá nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng sẽ chọn lọc hơn, dịch chuyển nhu cầu từ đầu tư ngắn hạn sang các sản phẩm có giá trị sử dụng thật và có khả năng đem đến dòng tiền bền vững hơn.” - Bà Uyên Nguyễn cho biết.

Gam màu chủ đạo

Trong bức tranh giao dịch bất động sản nghỉ dưỡng nửa đầu năm 2025, nét chủ đạo vẫn là condotel có tầm giá dưới 7 tỷ đồng - ghi nhận mức tăng đáng kể so với thời điểm trước đây là dưới 5 tỷ đồng. Lượng giao dịch chủ yếu đến từ các dự án mới mở bán, hầu hết có chủ đầu tư lớn, vị trí đắc địa tại các khu vực trọng điểm về du lịch, được đầu tư mạnh mẽ về chất lượng dịch vụ và tiện ích.

Thống kê của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy khu vực miền Trung và miền Nam hiện đóng góp phần lớn nguồn cung bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, song hầu hết là tồn kho đã được mở bán từ giai đoạn trước, phần nào làm giảm tính hấp dẫn. Trong khi đó, đa số nguồn cung mới đến từ miền Bắc đã thổi làn gió mới vào thị trường. Đây cũng là thị trường phục hồi sớm hơn miền Trung và miền Nam, phần nào lý giải cho sự dẫn đầu cả nước về lượng tiêu thụ.

"Một số dự án nghỉ dưỡng hạng sang có giá trên 50 tỷ đồng, được vận hành bởi các thương hiệu quốc tế mở bán cũng được nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh giao dịch với mục đích nghỉ dưỡng kết hợp khai thác kinh doanh lâu dài." - Đại diện Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam chia sẻ.

Nguồn cung mới bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cả năm 2025 ước tính đạt khoảng 8.000 sản phẩm, tập trung chủ yếu ở miền Bắc và miền Nam, theo VARS IRE. Đa số dự án có kế hoạch mở bán mới hoặc đang triển khai đều thuộc hai khu vực này. Các dự án đang trong khâu hoàn thiện pháp lý sẽ ít có cơ hội kịp mở bán vào giai đoạn 6 tháng cuối năm.

Chuyển hướng bền vững

Không giống các phân khúc khác trên thị trường, bất động sản như khách sạn và khu nghỉ dưỡng có mục tiêu chính là tạo ra doanh thu thông qua hoạt động dịch vụ liên tục, thay vì thu nhập ổn định từ cho thuê hay thanh toán trả góp. Vì thế đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng thường biến động hơn về mặt doanh thu, nhưng vẫn có thể mang lại lợi suất đáng kể nếu được quản lý hiệu quả, theo chuyên gia Avison Young Việt Nam.

Các yếu tố như liên kết thương hiệu, vị trí chiến lược, định vị sản phẩm khác biệt, chiến lược tiếp thị và đội ngũ quản lý dày dạn kinh nghiệm đều có thể ảnh hưởng đáng kể đến lợi nhuận. “Các tài sản du lịch, khách sạn thường có khối lượng giao dịch thấp hơn do giá trị tài sản riêng lẻ cao và mức độ phức tạp trong vận hành. Việt Nam hiện vẫn chưa áp dụng mô hình Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản REITs, công cụ giúp tăng thanh khoản qua phát hành chứng khoán niêm yết như cổ phiếu.” - Ông Morgan Ulaganathan, Giám đốc tư vấn du lịch - Khách sạn, phòng dịch vụ thị trường vốn & đầu tư, Avison Young Việt Nam, cho biết.

"Mặc dù căn hộ khách sạn Condotel vẫn sẽ giữ vị trí nhất định, thị trường đang có xu hướng mở rộng sang các lựa chọn thay thế như 'bất động sản hàng hiệu' Branded Residences và 'ngôi nhà thứ hai' Second Homes, nhờ tiềm năng tăng giá tố hơn, tính linh hoạt cao hơn và hợp đồng mua bán đơn giản hơn." - Ông Morgan Ulaganathan cho biết.

Thị trường gần đây cũng có xu hướng mở rộng sang các sản phẩm giàu tiềm năng khác. Tiêu biểu là mô hình Second Home mang lại quyền sở hữu rõ ràng, sự riêng tư và những giá trị về phong cách sống, không giống như condotel có chức năng như căn hộ khách sạn với một vài hạn chế về sử dụng nhất định. Bên cạnh đó còn có bất động sản Branded Residences nâng tầm giá trị tài sản nhờ thương hiệu uy tín, quản lý chuyên nghiệp và định hướng phục vụ cư dân lâu dài thay vì khách lưu trú ngắn hạn, đảm bảo chất lượng ổn định.